Kategori: Hukuk

Çalışma hayatında en çok kafa karıştıran konulardan biri, işten ayrılırken hangi tazminatların alınabileceğidir. Özellikle kıdem ve ihbar tazminatı kelimeleri yan yana duyulduğunda çoğu kişi bu iki kavramın aynı şey olduğunu zannediyor. Oysa birbirinden tamamen farklı iki hakkı temsil ederler. Kimin hangi durumda hangisini alabileceği, neye göre hesaplandığı, ne zaman kaybedilebileceği gibi detaylar çok önemli. Eğer bir iş yerinde çalışıyorsan ya da işten ayrılmayı düşünüyorsan, bu farkları bilmek seni olası hak kayıplarından korur.

Kıdem Tazminatı Nedir?

Kıdem tazminatı, işçinin aynı iş yerinde belli bir süre çalıştıktan sonra, belirli koşullarla işten ayrılması durumunda aldığı bir tazminat türüdür. Bu süre minimum bir yıldır. Yani bir işyerinde en az 1 yıl çalışmadan kıdem tazminatına hak kazanamazsın. Bu tazminat aslında işçinin işverene yıllarca verdiği emeğin karşılığıdır ve bir nevi vefa borcu olarak görülür. Sen çalışmışsın, zamanını, enerjini vermişsin ve eğer bazı şartlar oluşmuşsa, işveren de bunun karşılığında kıdem tazminatını ödemek zorunda kalır.

Ancak her işten ayrılma kıdem tazminatı hakkı doğurmaz. Mesela kendi isteğinle işi bırakırsan, normalde bu hakkı kaybedersin. Ama evlilik nedeniyle kadın işçi ayrılıyorsa, ya da erkek işçi askere gidiyorsa, hatta emeklilik şartları dolmuşsa ve işçi kendi çıkıyorsa, kıdem tazminatı yine alınabilir. Bir de işveren seni haksız yere işten çıkarıyorsa, yani ortada geçerli bir sebep yoksa ya da iş kanununa aykırı bir şekilde fesih yapılıyorsa, yine kıdem tazminatı doğar.

Kıdem tazminatının hesaplanması da oldukça net. Her tam yıl için 30 günlük brüt ücret kadar ödeme yapılır. Buna yemek, yol, prim gibi yan haklar da dahil edilir. Diyelim ki bir iş yerinde 5 yıl çalıştın ve brüt maaşın 20 bin TL. O zaman alacağın kıdem tazminatı 5 x 20.000 TL = 100.000 TL olur. Vergi kesintisi yoktur, sadece damga vergisi alınır.

İhbar Tazminatı Nedir?

İhbar tazminatı ise çok daha farklı bir amaç taşır. Bu tazminat, iş sözleşmesinin taraflardan biri tarafından, karşı tarafa önceden haber verilmeden feshedilmesi durumunda devreye girer. Yani hem işçi hem işveren açısından geçerlidir. Buradaki temel fikir şu: kimse durduk yere, ertesi gün “yarın gelme” ya da “ben yarın gelmiyorum” diyemez. İş Kanunu, böyle sürpriz fesihlerin önüne geçmek için ihbar süreleri belirlemiştir.

Bu sürelere göre, bir iş yerinde çalışılan süreye bağlı olarak karşı tarafa belli bir süre önceden haber verilmelidir. Örneğin işçi 6 aydan az çalıştıysa en az 2 hafta önce, 1.5 yıla kadar çalıştıysa en az 4 hafta önce, 3 yıla kadar çalıştıysa en az 6 hafta önce, 3 yıl ve üzerindeyse de en az 8 hafta önce bildirim yapılmalıdır. Eğer bu süreye uyulmazsa, uyulmayan sürenin ücret karşılığı ihbar tazminatı olarak ödenir.

Burada dikkat edilmesi gereken şey şu: işten çıkarılan işçinin kötü bir şey yapmış olması ya da işverenin ekonomik sebeplerle işçi çıkarması fark etmez. Bildirim süresine uyulmadıysa, tazminat gündeme gelir. Aynı şekilde işçi de ani şekilde işi bırakırsa ve haklı gerekçesi yoksa, o da işverene ihbar tazminatı ödemekle yükümlü olur.

İhbar tazminatı brüt ücret üzerinden hesaplanır ve çalışılan süreye göre belirlenen haftalık maaş tutarıyla çarpılır. Aynı kıdemde olduğu gibi yemek, yol, prim gibi yan ödemeler bu hesaplamaya dahil edilir. Ancak kıdem tazminatında olduğu gibi uzun yıllar değil, sadece bildirim süresi kadar hesap yapılır.

İkisi Arasındaki Farklar Net Mi?

Evet, kıdem ve ihbar tazminatı arasındaki farklar oldukça net ama uygulamada sıkça karıştırılıyor. Kıdem tazminatı, belirli bir süredir çalışan işçinin geçmişe dönük emeğinin karşılığıdır; ihbar tazminatı ise aniden işten çıkarılan işçinin uğradığı zararın telafisidir.

Kıdem tazminatına hak kazanmak için en az 1 yıl çalışmak gerekir, ihbar tazminatında böyle bir süre şartı yoktur. Bir iş yerinde 2 ay çalıştıysan bile ihbar süresine uyulmadan işten çıkarıldıysan, ihbar tazminatına hak kazanırsın.

Bir diğer fark da ödeme zorunluluğu taraflara göre değişir. Kıdem tazminatı genellikle işverenin ödemesi gereken bir haktır. Yani işveren çalışanın emeğini tazmin eder. İhbar tazminatında ise hem işçi hem işveren sorumlu olabilir. Yani işçi usulsüz şekilde işi bırakırsa, bu tazminatı o da ödemek zorundadır.

Ayrıca ihbar tazminatında amaç kişinin yeni iş bulana kadar mağdur olmamasıdır. İşten çıkarılan kişi ihbar süresi içinde yeni bir iş arayabileceği için, bu sürenin verilmemesi ciddi bir mağduriyet yaratır. Kıdemde ise uzun sürenin karşılığı olarak biriken bir alacak söz konusudur.

Boşanma süreci zaten başlı başına zor bir dönemken, işin bir de mal paylaşımı boyutu devreye girince işler iyice karışabiliyor. İnsanlar duygusal olarak zaten yorgunken bir de kim neyi alacak, ne kimin hakkı gibi tartışmalarla uğraşmak durumunda kalıyor. Hele ki evlilik boyunca edinilmiş mallar varsa, ortak borçlar, birlikte alınan ev, araba ya da iş yeri gibi kalemler devreye girdiğinde, “mal paylaşımı nasıl yapılır?” sorusu kaçınılmaz hale geliyor.

Mal Rejimi Ne Anlama Geliyor?

İlk önce şu mal rejimi konusunu netleştirmek gerekiyor. Evlilik içinde eşler hangi rejime tabi olacaklarını seçebilirler. Seçmezlerse, yani evlenirken bir sözleşme yapmadılarsa, edinilmiş mallara katılma rejimi otomatik olarak geçerli olur. Türk Medeni Kanunu’na göre bu sistem 1 Ocak 2002’den sonra yürürlüğe girdi. Bu tarihten sonra evlenen çiftler herhangi bir sözleşme yapmadılarsa, evlilik süresince edinilen mallar eşit şekilde paylaşılır.

Yani eşlerden biri çalıştı, diğeri çalışmadı diye bir ayrım yapılmaz. Kim adına kayıtlı olduğuna da bakılmaz. Evlilik süresince alınan ev, araba, birikim, hatta krediyle alınan mallar bile “ortak” kabul edilir. Ama dikkat: bu yalnızca “edinilmiş mallar” için geçerlidir. Kişisel mallar (örneğin evlilik öncesi alınanlar, miras yoluyla gelenler ya da bağışlar) bu paylaşımın dışında kalır.

Mal Paylaşımı Boşanma ile Aynı Anda Olur mu?

Birçok kişi boşanma davasıyla birlikte mal paylaşımı davasının da otomatik başladığını zanneder ama aslında bu iki süreç birbirinden bağımsızdır. Boşanma davası açıldığında hakim sadece evliliğin bitip bitmeyeceğine karar verir. Mal paylaşımı içinse ayrı bir dava açılması gerekir. Yani boşandığın gün ev paylaşılmıyor, banka hesapları bölünmüyor. Bunun için ayrıca mal rejiminin tasfiyesi davası adı verilen bir dava süreci başlatılmalı.

Mal paylaşımı davası, boşanma kararı kesinleştikten sonra açılabilir. Yani boşanma davası devam ederken bu süreç başlatılamaz. Ayrıca bu dava için belirli bir süre sınırı var: boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde mal paylaşımı talep edilmezse, artık hak düşer.

Bu davada hakim öncelikle hangi malların edinilmiş, hangilerinin kişisel mal olduğunu tespit eder. Ardından bu malların toplam değeri belirlenir. Borçlar varsa, bunlar düşülür ve geriye kalan kısım eşit şekilde paylaşılır. Eğer bir mal bir eşin adına tapuluysa ama diğer eş onun alımına katkı sağladıysa, bu katkı da dikkate alınır. Yani her şey yalnızca belgelerde yazanlara göre belirlenmez.

Hangi Mallar Ortak, Hangileri Kişisel?

Burada da çok kafa karışıklığı yaşanıyor. Her mal ortak değil. Örneğin, eşlerden biri evlilikten önce bir daire satın aldıysa, bu daire onun kişisel malıdır. Ancak bu dairenin üzerine evlendikten sonra bir kat çıkıldıysa ya da ciddi bir tadilat yapıldıysa, diğer eşin katkısı varsa bu kısımda paylaşım gündeme gelebilir.

Benzer şekilde miras kalan bir tarla ya da bağışla edinilen bir otomobil, kişisel mal sayılır ve paylaşıma dahil edilmez. Ancak bu mallardan doğan gelir (örneğin miras kalan arsa kiraya verildiyse) o gelir “edinilmiş mal” olarak kabul edilir. Aynı şekilde evlilik süresince alınan beyaz eşyalar, mobilyalar, araba, banka hesabındaki birikimler, ortak çekilen kredilerle alınan mallar doğrudan paylaşılır.

Bazı özel durumlar da var. Örneğin evlilik boyunca kurulan bir işletme, şirket hissesi ya da yatırım hesapları gibi daha karmaşık mal varlıklarında hâkimin yapacağı değerlendirme detaylı olur. Hangi eşin ne kadar katkısı olduğu, hangi tarihte alındığı, kayıtlardaki durum gibi her şey belgelerle desteklenmelidir.

Mal Paylaşımında Anlaşmalı Boşanmanın Avantajı

Anlaşmalı boşanma davalarında mal paylaşımı çok daha sorunsuz ilerler. Çünkü taraflar, boşanmadan önce oturup mal paylaşımını kendi aralarında uzlaşıyla çözer. Bunu da bir protokole yazarlar ve bu belge mahkemeye sunulur. Hakim de bu anlaşmayı uygun bulursa boşanma ile birlikte paylaşım da hukuki olarak tamamlanmış olur.

Ancak çekişmeli boşanmalarda işler daha karmaşık hale gelir. Eşler birbirine karşı daha temkinli, hatta düşmanca davranabileceği için mal kaçırma, tapu devri, banka hesabı boşaltma gibi hareketler sık görülür. Bu nedenle mal paylaşımı davasında genelde belgeler, tapu kayıtları, banka dökümleri, faturalar büyük önem kazanır. Mahkemeler, bu süreçte detaylı araştırma yapar ve gerektiğinde bilirkişi atar.

Bu gibi durumlarda eğer mal kaçırma şüphesi varsa, mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınabilir. Yani eşlerden biri, diğeri boşanma gerçekleşmeden malları başkasına devretmesin diye geçici olarak işlem yapması engellenebilir. Bu da mal paylaşımında haksızlığın önüne geçmek için önemli bir hukuki hamledir.

Birine sinirlenip karakola gittin, şikâyetçi oldun. Aradan zaman geçti, belki olay büyüdü, belki pişman oldun ya da karşı tarafla uzlaştınız. Sonra da kendi kendine şu soruyu sormaya başladın: “Acaba şimdi şikâyetten vazgeçsem dava düşer mi?” Bu soru aslında ceza hukukunda en sık sorulan konulardan biri. Çünkü insanlar bazen bir anlık öfkeyle adli süreci başlatıyor, ama sonra geri adım atmak istiyor. Peki bu mümkün mü? Evet ama her suçta değil.

Şikâyet Ne Demektir?

Önce şikâyetin ne olduğunu netleştirelim. Şikâyet, işlenen bir suçun mağduru olan kişinin, bu durumu yetkili mercilere bildirmesidir. Yani kolluk kuvvetlerine veya savcılığa gidip “bu kişi bana karşı şu suçu işledi” demen, şikâyet anlamına gelir. Ama bu her zaman zorunlu bir adım değildir. Çünkü bazı suçlar şikâyete bağlıdır, bazıları ise değildir.

Eğer suç şikâyete bağlıysa, yani kişi şikâyet etmezse savcılık resen (kendiliğinden) soruşturma açmaz. Örneğin hakaret, tehdit, basit yaralama gibi suçlarda mağdur şikâyetçi olmazsa dava açılmaz. Ancak cinayet, gasp, cinsel saldırı gibi daha ağır suçlarda şikâyet olmasa bile devlet bu suçları doğrudan kovuşturur. Çünkü bu tür suçlar kamusal düzeni ilgilendirir ve bireysel affa bırakılmaz.

İşte burada devreye “şikâyetten vazgeçmenin davayı bitirip bitirmeyeceği” sorusu giriyor. Çünkü her suçun yapısı farklı, dolayısıyla şikâyetin etkisi de farklı.

Hangi Suçlarda Vazgeçmek Davayı Bitirir?

Şikâyete bağlı suçlarda, evet, şikâyetten vazgeçersen dava düşer. Hatta bu vazgeçme soruşturma aşamasındaysa, dava hiç açılmaz. Ama dava açıldıysa ve mahkemeye ulaştıysa, hâkimin davayı sona erdirmesi için yine vazgeçmenin beyan edilmesi gerekir. Ve en önemli şartlardan biri de, bu vazgeçmenin bizzat şikâyetçi tarafından ve açıkça yapılmasıdır. “Ben artık istemiyorum, uğraşmak istemem” gibi dolaylı ifadeler yetmez; net bir vazgeçme beyanı gerekir.

Mesela birini sosyal medyada seni aşağıladığı için savcılığa verdin, hakaret suçu oluştu. Dava açıldı ama sonra bu kişiyle konuştun, özür diledi, sen de davayı sürdürmek istemedin. O zaman şikâyetten vazgeçtiğini belirtirsen, dava düşer. Çünkü hakaret suçu şikâyete bağlıdır.

Ama işin bir de şu tarafı var: şikâyetten vazgeçme hakkı tek seferliktir. Yani bir kere vazgeçersen bir daha aynı olayla ilgili şikâyette bulunamazsın. Ayrıca birden fazla sanık varsa, hepsi için ayrı ayrı vazgeçtiğini belirtmen gerekir. Yalnızca birine yönelik vazgeçme, diğerlerini etkilemez.

Hangi Suçlarda Vazgeçmek İşe Yaramaz?

Burada önemli olan fark şu: şikâyete bağlı olmayan suçlar. Yani savcılığın, olaydan haberdar olduğu anda soruşturma açtığı suçlar. Örneğin uyuşturucu ticareti, nitelikli dolandırıcılık, kamu görevlisine karşı işlenen suçlar, çocuk istismarı, adam öldürme, cinsel saldırı gibi suçlarda mağdur “şikâyetçi değilim” dese bile dava devam eder. Çünkü bu suçlar sadece bireyi değil, toplumu da ilgilendirir. Devlet, bu suçlarda kamu adına dava yürütür ve bireysel kararlarla süreç sona ermez.

Bazen insanlar sanıkla arayı düzeltip “şikâyetimi geri alıyorum” diyor ama hâkim bu beyanı sadece not eder, yargılamaya devam eder. Çünkü o suçun yapısı gereği, affedilme veya vazgeçme kişinin takdirine bırakılmamıştır. Hatta bazı suçlar öyle bir noktadadır ki, şikâyetçinin rızası ya da beyanı tamamen etkisiz kalır.

Bu noktada bir başka karışıklık da “uzlaşma” konusu. Şikâyete bağlı suçlarda taraflar savcılık aşamasında uzlaşırsa dava hiç açılmaz. Ancak uzlaşma olmamış, dava açılmış ve hâkim karşısında ilerliyorsa, artık karar verilene kadar her şey mahkemenin kontrolündedir.

Vazgeçmenin Etkili Olması İçin Ne Yapmak Gerekir?

Eğer davayı düşürmek istiyorsan ve suç tipi buna uygunsa, şikâyetten vazgeçtiğini yazılı ve imzalı şekilde savcılığa veya mahkemeye bildirmen gerekir. Sözlü olarak beyan ettiysen, bu genellikle tutanağa geçirilir. Ancak yazılı belge her zaman daha güvenlidir.

Dava açılmışsa ve hâkim karşısındaysan, duruşmada açıkça “şikâyetimden vazgeçiyorum” demen gerekir. Bu beyan mahkeme tutanağına geçer ve hâkim, yasal şartlar oluşmuşsa davayı düşürür. Ancak burada zamanlama da önemlidir. Örneğin şikâyetinden çok geç vazgeçersen ve davada hüküm verilmişse, artık iş işten geçmiş olabilir.

Bazı suçlarda mahkemeler, sanığın pişmanlık göstermesi, mağdurun şikâyetini geri alması gibi nedenleri cezada indirim sebebi olarak dikkate alabilir. Yani dava düşmese bile cezada hafifletici etki yaratabilir. Ama bu tamamen hâkimin takdirindedir.

Hayatta herkes hata yapabilir. Önemli olan, bu hatalardan ders alıp yola devam edebilmek. Ancak bazı hatalar insanın peşini kolay kolay bırakmaz. Ceza hukuku açısından da durum tam olarak böyle. Bir mahkeme kararıyla ceza aldıysan ve bu karar kesinleştiyse, bu bilgi sabıka kaydına yani adli sicil kaydına işlenir. Peki sonra ne olur? Bu kayıt orada sonsuza kadar mı kalır? Hayır, sabıka kaydı dediğimiz şey bazı şartlar yerine geldiğinde silinebilir. Ama ne zaman ve nasıl?

Sabıka Kaydı Ne Anlama Gelir?

Sabıka kaydı, bir kişinin işlemiş olduğu suçlardan dolayı aldığı kesinleşmiş mahkeme kararlarının kaydedildiği adli sicil sistemidir. Yani hakkında ceza verilmişse, bu cezanın türü, süresi ve hangi mahkeme tarafından verildiği gibi bilgiler burada yer alır. Genellikle iş başvurularında, kamu görevlerine girişte ya da yurtdışına çıkış işlemlerinde “adli sicil kaydı” istenince insanlar ilk defa bu sistemle karşılaşır.

Burada en önemli nokta şu: her adli sicil kaydı sabıka demek değildir. Yani bazı kayıtlar “arşiv kaydı” olarak tutulur ve normal vatandaşlık işlemlerinde görünmez. Ancak mahkûmiyet içeren, özellikle hapis cezasıyla sonuçlanmış kararlar doğrudan sabıka kaydına işlenir ve birçok resmi işlemde karşına çıkabilir. İşte bu noktada “bu kayıt nasıl silinir?” sorusu devreye girer.

Sabıka Kaydı Ne Zaman ve Hangi Şartlarda Silinir?

Adli sicil kaydının silinmesi otomatik olarak olmaz. Belli koşulların oluşması gerekir. Bu süreçte kişinin cezasını tamamen çekmiş olması, denetimli serbestlik sürecini tamamlaması ya da hükmün açıklanmasının geri bırakılması (HAGB) gibi hukuki sonuçların gerçekleşmesi gerekir.

En yaygın durum cezanın infazının tamamlanmasıdır. Yani kişi hapis cezasını yatmış ya da para cezasını ödemişse ve ceza tüm sonuçlarıyla sona ermişse, belirli bir süre geçtikten sonra sabıka kaydı silinebilir. Bu süre genellikle cezanın infazının tamamlanmasından itibaren 5 yıl olarak uygulanır. Ancak bu süre içinde kişi yeniden suç işlemezse ve kamu düzenini bozacak herhangi bir eyleme karışmazsa kayıt silinir. Bu silme işlemi otomatik olarak yapılmaz, bazen Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü’ne başvuru gerekebilir.

HAGB kararlarında ise durum biraz daha farklıdır. Eğer bir davada mahkeme HAGB kararı verdiyse, sanığın belirlenen denetim süresi boyunca suç işlememesi durumunda mahkûmiyet hükmü ortadan kalkar. Bu durumda adli sicil kaydında bu karar görünmez. Ancak bazı durumlarda HAGB kararı arşiv kaydına alınabilir. Bu da yalnızca bazı özel durumlarda devlet kurumları tarafından görülür.

Ayrıca mahkûmiyetin memnu hakların iadesiyle birlikte silinmesi de mümkündür. Ceza infaz edildikten sonra kişi isterse memnu haklarının (örneğin seçme-seçilme hakkı, kamu görevine girme hakkı) iadesi için başvuru yapabilir. Mahkeme bunu kabul ederse sabıka kaydının silinmesi daha kolay olur.

Arşiv Kaydı Nedir? Tamamen Temizlenmek Mümkün mü?

Adli sicil kaydının silinmesinden sonra, kayıt arşiv sistemine alınır. Bu arşiv kayıtları, vatandaşın e-Devlet üzerinden aldığı sabıka kaydında görünmez. Ancak bazı kurumlar (örneğin adli makamlar, mahkemeler, savcılıklar ya da kamu güvenliğiyle ilgili kurumlar) bu kayıtlara ulaşabilir. Yani senin sabıkan silinmiş olsa bile, bazı özel durumlarda geçmişin görülebilir.

Tamamen temizlenmek istiyorsan, arşiv kaydının da silinmesini talep edebilirsin. Bunun için belirli bir süre geçmiş olmalı ve kişinin iyi halli olduğuna dair kanaat oluşmalıdır. Bu talep, Adli Sicil ve İstatistik Genel Müdürlüğü’ne dilekçeyle yapılabilir. Dilekçede hangi kaydın silinmesi istendiği açıkça belirtilmeli, varsa ilgili mahkeme kararları da eklenmelidir.

Silme talebi reddedilirse, buna karşı idare mahkemesine dava açma hakkı vardır. Çünkü sabıka ya da arşiv kaydının sonsuza kadar tutulması, kişisel verilerin korunması ilkelerine aykırı sayılabilir. Özellikle artık topluma yeniden kazandırılmış, herhangi bir suçla ilişiği kalmamış bireylerin geçmişteki cezaları nedeniyle sürekli dışlanması hukuken de makul değildir.

Ev kiralarken ya da bir dükkân tutarken çoğumuzun aklına ilk gelen şey fiyat ve konum oluyor. Ancak kira ilişkilerinde asıl önemli olan, bu alışverişin arkasında yatan hukuki bağ. Çünkü işin içine bir sözleşme giriyorsa, detayları gözden kaçırmak ileride başına dert açabilir. “Zaten standart sözleşme değil mi?” diyorsan, işte en büyük hata burada başlıyor. Kira sözleşmesi dediğin şey basit bir imza işi değil; dikkatle hazırlanması ve hakları güvence altına alması gereken ciddi bir belgedir.

Tarafların Kim Olduğu ve Yetkisi

Kira sözleşmesinde en başta netleşmesi gereken şey, tarafların kim olduğu. Çünkü bir sözleşmede imzayı atan kişilerin bu işlem için gerçekten yetkili olması şart. Ev sahibinin yerine başkası imza atıyorsa, o kişinin vekâleti var mı, yok mu mutlaka kontrol edilmeli. Kiracı tarafında da durum aynı. Özellikle tüzel kişiler (şirketler) adına imza atılıyorsa, o imzayı atan kişi gerçekten şirketi temsil etme yetkisine sahip mi, bu açıkça belgelenmeli.

Bazen ev sahibi sandığın kişi, tapuda malik bile çıkmayabiliyor. Veya mal sahibinin birden fazla ortağı oluyor, ama sözleşmede sadece biri yer alıyor. Bu da ileride tahliye sürecinden depozito iadesine kadar birçok problemi beraberinde getiriyor. O yüzden sözleşmeyi imzalamadan önce tapu bilgilerini görmek, mümkünse noter onaylı ya da e-Devlet üzerinden alınmış tapu kayıt örneği istemek seni pek çok belirsizlikten kurtarır.

Sözleşme Süresi, Yenileme ve Tahliye Detayları

Kira sözleşmesi yapılırken genelde “bir yıl” yazılır ve konu kapanır. Ancak hukuken işin rengi biraz daha farklı. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi dolsa bile, kiracı çık demedikçe sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar. Yani ev sahibi, süre bitti diye seni kolay kolay çıkaramaz. Bu noktada ev sahiplerinin en sık yaptığı hatalardan biri, sözleşme sonunda tahliye beklemeleridir. Ama kiracı isterse sözleşmeyi yenileme hakkına sahiptir. Ev sahibi ancak belirli koşullar altında – örneğin kendi ihtiyacı varsa ya da kiracı kira ödemelerinde ciddi problem yaratıyorsa – tahliye davası açabilir.

Sözleşmede tahliye taahhüdü varsa işler biraz farklı olur. Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı bir taahhütte bulunmuşsa, bu belge tahliye sürecinde ev sahibinin en büyük kozu haline gelir. Ancak bu taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve noter huzurunda alınmış olması gerekir. Aksi takdirde geçersiz sayılabilir. O yüzden kira sözleşmesine eklenen her belge, tarih ve imza açısından dikkatle incelenmeli.

Kira Bedeli, Artış Oranı ve Ödeme Şekli

Kira bedeli konusu başta çok basit gibi dursa da, detaylara girince birçok ince nokta barındırır. Öncelikle kira bedelinin ne kadar olduğu, hangi tarihlerde ve nasıl ödeneceği açıkça belirtilmeli. Nakit mi, banka havalesi mi? Elden ödeme varsa bu mutlaka yazılmalı. Bankadan gönderiliyorsa da açıklama kısmına “kira bedeli” yazılması önemli. Çünkü ileride bir uyuşmazlık çıkarsa, bu ödemelerin neye dair yapıldığını ispatlamak gerekir.

Bir diğer önemli konu da yıllık kira artışı. Kanunen konut kiralarında TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Ancak bazı sözleşmelerde “her yıl %20 artar” gibi sabit oranlar yazıyor. Bu yasal değil. Taraflar anlaşıp daha az artış yapabilir ama üst sınırı aşamaz. Ticari kiralarda durum biraz daha esnektir; taraflar serbestçe oran belirleyebilir ama yine de aşırı fahiş artışlar sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Depozito da burada karşımıza çıkar. En fazla üç aylık kira bedeli kadar depozito talep edilebilir. Bu para kiracıdan alınır ama özel bir vadeli hesaba yatırılması gerekir. Kiracı çıkarken taşınmazda bir zarar yoksa, depozito eksiksiz şekilde iade edilmelidir. “Ev boyanmadı, temizlenmedi” gibi bahanelerle haksız kesinti yapılması çok yaygındır. Bu yüzden depozito detayları da sözleşmeye net biçimde yazılmalı.

Ortak Alanlar, Onarım ve Sorumluluklar

Kiracı mısın, ev sahibi misin? Bu sorunun cevabı, hangi onarımı kimin yapacağı konusunda belirleyicidir. Küçük bakım ve kullanım giderleri genelde kiracıya aittir. Musluk arızası, ampul değişimi gibi basit işler senden beklenir. Ancak kombi bozulduysa, tesisat patladıysa, bu tür büyük arızalar mal sahibinin sorumluluğundadır. Bazı ev sahipleri tüm arızaları kiracının üstüne yıkmaya çalışır ama bu hukuken geçerli değildir. Sözleşmeye bu konuda ek madde yazılsa bile Borçlar Kanunu kiracıyı korur.

Aidatlar, yönetim giderleri, ortak kullanım alanlarının masrafları gibi konular da net olmalı. Özellikle apartman ya da site içindeki evlerde bu detaylar başta konuşulmazsa, her ay yeni bir sürpriz masrafla karşılaşman mümkün. Kim neyi öder, nereye kadar sorumludur, sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Ayrıca taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı da önemli. Konut olarak mı kiralanıyor, ofis mi olacak? Çünkü ticari faaliyette bulunan biri, apartman kurallarına aykırı hareket ederse sorun çıkabilir.

Ev alırken ya da bir projeden daire satın almayı düşünürken karşına çıkabilecek en kafa karıştırıcı terimlerden biri “kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?” sorusudur. Tapuda bu ifadeleri görünce birçok kişi ne anlama geldiğini tam bilmeden işlem yapıyor. Oysa aradaki fark ciddi sonuçlar doğurabilir.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapının, projeye göre bağımsız bölümlere (yani daire, dükkan gibi) ayrılacağının yasal olarak tescil edilmesidir. Yani ortada hâlâ bir arsa vardır ama bu arsanın üzerine ileride inşa edilecek yapının planları, belediyeden alınan ruhsatla birlikte tapu müdürlüğüne bildirilir ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı “irtifak hakkı” kurulmuş olur.

Bu sistem, özellikle projeden konut satın alırken karşına çıkar. Bir inşaat firması, arsa üzerinde daireler yapmadan önce tapu dairesine gider ve “şu arsa üzerine şu plana göre 20 daire yapılacak” der. Ve her bir daire için ayrı ayrı irtifak hakkı kurulur. Yani sen daha inşaat bitmeden, daire numarası belli olan bir yerin ilerideki sahibi olursun. Ama dikkat: bu henüz gerçek mülkiyet hakkı değildir. Sadece “ileride burası senin olacak” anlamına gelir.

Kat irtifakı aşamasında tapuda hâlâ arsa görünür. Senin adın geçer ama sadece arsadaki bir payı ve ilgili bağımsız bölüme ilişkin irtifak hakkını temsil eder. Bu yüzden bir bankaya gidip konut kredisi almak istersen, bazı bankalar bu aşamayı yeterli görmez. Aynı şekilde bu evin tapusunu başka birine devretmek, ipotek ettirmek gibi işlemler de sınırlı olabilir. Ayrıca inşaat tamamlanmazsa, ortada evin bile olmayabilir. Bu yüzden projeden ev alırken “kat irtifakı var mı?” sorusu kadar “kat mülkiyetine ne zaman geçilecek?” sorusu da önemlidir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, inşaat tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra, irtifak haklarının gerçek mülkiyete dönüştürülmesidir. Yani bina biter, gerekli kontroller yapılır, belediyeden iskan alınır, sonra da her bir bağımsız bölüm artık arsa payı değil, doğrudan mülkiyet hakkı haline gelir. Artık tapuda sadece “arsa payı” yazmaz; doğrudan “kat mülkiyeti tapusu” olur ve tapu belgesinde dairenin metrekaresi, konumu, numarası, hatta bağımsız bölüm planı bile yer alır.

Kat mülkiyeti demek, artık binanın ve dairenin tamamen yasal, bitmiş ve oturuma hazır olduğunu gösterir. Bu tapuyla beraber evini kolayca satabilirsin, ipotek ettirebilirsin, kredi çekebilirsin. Çünkü bu aşamada artık evin hukuki olarak tamamlanmış, oturmaya ve kullanılmaya hazır bir mülk olduğu tescillenmiş olur. Tapuda kat mülkiyeti görüyorsan, o evde herhangi bir teknik veya ruhsat problemi olmadığını, belediye tarafından onaylandığını anlayabilirsin.

Bu yüzden genelde insanlar ev alırken kat mülkiyeti olan daireleri tercih eder. Çünkü hem güven verir hem de banka kredisi gibi finansal işlemlerde daha esnek fırsatlar sunar. Ayrıca site yönetimi, aidat gibi konular da bu aşamadan sonra netlik kazanır. Özetle, kat mülkiyeti demek “artık bu ev senindir, ve resmi olarak da budur” anlamına gelir.

Aralarındaki Fark Neden Önemlidir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark sadece kelime farkı değil, doğrudan hukuki statü farkıdır. Kat irtifakı demek, ileride mülkiyete dönüşecek bir hak demektir. Kat mülkiyeti ise, artık o yapının tamamlandığı ve senin oranın resmen sahibi olduğun anlamına gelir.

En basitinden, kat irtifakı olan bir binada hala iskan alınmamış olabilir. Bu da yarın bir gün su, elektrik ya da doğalgaz aboneliğinde sorun çıkartabilir. Ayrıca sigorta yaptırmak, evi kiraya vermek, yasal sorunlarla uğraşmak gibi konularda kat mülkiyetine sahip olman seni korur. Yani kat irtifakı bir nevi “söz”, kat mülkiyeti ise “garanti”dir.

Eğer bir projeden daire aldıysan, inşaat bittiğinde firmanın seni kat mülkiyetine geçirip geçirmediğini mutlaka takip etmelisin. Çünkü bazı firmalar iskanı aldıktan sonra tapu işlemlerini geciktiriyor ya da hiç yapmıyor. Bu da ileride ciddi problemler doğurabiliyor. Mülkiyet senin hakkın ama bunu tapuya işlemeden, resmi olarak garanti altına almadan elinde sadece sınırlı bir hak bulunur.