Ev alırken ya da bir projeden daire satın almayı düşünürken karşına çıkabilecek en kafa karıştırıcı terimlerden biri “kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?” sorusudur. Tapuda bu ifadeleri görünce birçok kişi ne anlama geldiğini tam bilmeden işlem yapıyor. Oysa aradaki fark ciddi sonuçlar doğurabilir.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapının, projeye göre bağımsız bölümlere (yani daire, dükkan gibi) ayrılacağının yasal olarak tescil edilmesidir. Yani ortada hâlâ bir arsa vardır ama bu arsanın üzerine ileride inşa edilecek yapının planları, belediyeden alınan ruhsatla birlikte tapu müdürlüğüne bildirilir ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı “irtifak hakkı” kurulmuş olur.
Bu sistem, özellikle projeden konut satın alırken karşına çıkar. Bir inşaat firması, arsa üzerinde daireler yapmadan önce tapu dairesine gider ve “şu arsa üzerine şu plana göre 20 daire yapılacak” der. Ve her bir daire için ayrı ayrı irtifak hakkı kurulur. Yani sen daha inşaat bitmeden, daire numarası belli olan bir yerin ilerideki sahibi olursun. Ama dikkat: bu henüz gerçek mülkiyet hakkı değildir. Sadece “ileride burası senin olacak” anlamına gelir.
Kat irtifakı aşamasında tapuda hâlâ arsa görünür. Senin adın geçer ama sadece arsadaki bir payı ve ilgili bağımsız bölüme ilişkin irtifak hakkını temsil eder. Bu yüzden bir bankaya gidip konut kredisi almak istersen, bazı bankalar bu aşamayı yeterli görmez. Aynı şekilde bu evin tapusunu başka birine devretmek, ipotek ettirmek gibi işlemler de sınırlı olabilir. Ayrıca inşaat tamamlanmazsa, ortada evin bile olmayabilir. Bu yüzden projeden ev alırken “kat irtifakı var mı?” sorusu kadar “kat mülkiyetine ne zaman geçilecek?” sorusu da önemlidir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, inşaat tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra, irtifak haklarının gerçek mülkiyete dönüştürülmesidir. Yani bina biter, gerekli kontroller yapılır, belediyeden iskan alınır, sonra da her bir bağımsız bölüm artık arsa payı değil, doğrudan mülkiyet hakkı haline gelir. Artık tapuda sadece “arsa payı” yazmaz; doğrudan “kat mülkiyeti tapusu” olur ve tapu belgesinde dairenin metrekaresi, konumu, numarası, hatta bağımsız bölüm planı bile yer alır.
Kat mülkiyeti demek, artık binanın ve dairenin tamamen yasal, bitmiş ve oturuma hazır olduğunu gösterir. Bu tapuyla beraber evini kolayca satabilirsin, ipotek ettirebilirsin, kredi çekebilirsin. Çünkü bu aşamada artık evin hukuki olarak tamamlanmış, oturmaya ve kullanılmaya hazır bir mülk olduğu tescillenmiş olur. Tapuda kat mülkiyeti görüyorsan, o evde herhangi bir teknik veya ruhsat problemi olmadığını, belediye tarafından onaylandığını anlayabilirsin.
Bu yüzden genelde insanlar ev alırken kat mülkiyeti olan daireleri tercih eder. Çünkü hem güven verir hem de banka kredisi gibi finansal işlemlerde daha esnek fırsatlar sunar. Ayrıca site yönetimi, aidat gibi konular da bu aşamadan sonra netlik kazanır. Özetle, kat mülkiyeti demek “artık bu ev senindir, ve resmi olarak da budur” anlamına gelir.
Aralarındaki Fark Neden Önemlidir?
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark sadece kelime farkı değil, doğrudan hukuki statü farkıdır. Kat irtifakı demek, ileride mülkiyete dönüşecek bir hak demektir. Kat mülkiyeti ise, artık o yapının tamamlandığı ve senin oranın resmen sahibi olduğun anlamına gelir.
En basitinden, kat irtifakı olan bir binada hala iskan alınmamış olabilir. Bu da yarın bir gün su, elektrik ya da doğalgaz aboneliğinde sorun çıkartabilir. Ayrıca sigorta yaptırmak, evi kiraya vermek, yasal sorunlarla uğraşmak gibi konularda kat mülkiyetine sahip olman seni korur. Yani kat irtifakı bir nevi “söz”, kat mülkiyeti ise “garanti”dir.
Eğer bir projeden daire aldıysan, inşaat bittiğinde firmanın seni kat mülkiyetine geçirip geçirmediğini mutlaka takip etmelisin. Çünkü bazı firmalar iskanı aldıktan sonra tapu işlemlerini geciktiriyor ya da hiç yapmıyor. Bu da ileride ciddi problemler doğurabiliyor. Mülkiyet senin hakkın ama bunu tapuya işlemeden, resmi olarak garanti altına almadan elinde sadece sınırlı bir hak bulunur.
Bir yanıt yazın