Ev kiralarken ya da bir dükkân tutarken çoğumuzun aklına ilk gelen şey fiyat ve konum oluyor. Ancak kira ilişkilerinde asıl önemli olan, bu alışverişin arkasında yatan hukuki bağ. Çünkü işin içine bir sözleşme giriyorsa, detayları gözden kaçırmak ileride başına dert açabilir. “Zaten standart sözleşme değil mi?” diyorsan, işte en büyük hata burada başlıyor. Kira sözleşmesi dediğin şey basit bir imza işi değil; dikkatle hazırlanması ve hakları güvence altına alması gereken ciddi bir belgedir.
Tarafların Kim Olduğu ve Yetkisi
Kira sözleşmesinde en başta netleşmesi gereken şey, tarafların kim olduğu. Çünkü bir sözleşmede imzayı atan kişilerin bu işlem için gerçekten yetkili olması şart. Ev sahibinin yerine başkası imza atıyorsa, o kişinin vekâleti var mı, yok mu mutlaka kontrol edilmeli. Kiracı tarafında da durum aynı. Özellikle tüzel kişiler (şirketler) adına imza atılıyorsa, o imzayı atan kişi gerçekten şirketi temsil etme yetkisine sahip mi, bu açıkça belgelenmeli.
Bazen ev sahibi sandığın kişi, tapuda malik bile çıkmayabiliyor. Veya mal sahibinin birden fazla ortağı oluyor, ama sözleşmede sadece biri yer alıyor. Bu da ileride tahliye sürecinden depozito iadesine kadar birçok problemi beraberinde getiriyor. O yüzden sözleşmeyi imzalamadan önce tapu bilgilerini görmek, mümkünse noter onaylı ya da e-Devlet üzerinden alınmış tapu kayıt örneği istemek seni pek çok belirsizlikten kurtarır.
Sözleşme Süresi, Yenileme ve Tahliye Detayları
Kira sözleşmesi yapılırken genelde “bir yıl” yazılır ve konu kapanır. Ancak hukuken işin rengi biraz daha farklı. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi dolsa bile, kiracı çık demedikçe sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar. Yani ev sahibi, süre bitti diye seni kolay kolay çıkaramaz. Bu noktada ev sahiplerinin en sık yaptığı hatalardan biri, sözleşme sonunda tahliye beklemeleridir. Ama kiracı isterse sözleşmeyi yenileme hakkına sahiptir. Ev sahibi ancak belirli koşullar altında – örneğin kendi ihtiyacı varsa ya da kiracı kira ödemelerinde ciddi problem yaratıyorsa – tahliye davası açabilir.
Sözleşmede tahliye taahhüdü varsa işler biraz farklı olur. Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı bir taahhütte bulunmuşsa, bu belge tahliye sürecinde ev sahibinin en büyük kozu haline gelir. Ancak bu taahhüdün kira sözleşmesinden sonra ve noter huzurunda alınmış olması gerekir. Aksi takdirde geçersiz sayılabilir. O yüzden kira sözleşmesine eklenen her belge, tarih ve imza açısından dikkatle incelenmeli.
Kira Bedeli, Artış Oranı ve Ödeme Şekli
Kira bedeli konusu başta çok basit gibi dursa da, detaylara girince birçok ince nokta barındırır. Öncelikle kira bedelinin ne kadar olduğu, hangi tarihlerde ve nasıl ödeneceği açıkça belirtilmeli. Nakit mi, banka havalesi mi? Elden ödeme varsa bu mutlaka yazılmalı. Bankadan gönderiliyorsa da açıklama kısmına “kira bedeli” yazılması önemli. Çünkü ileride bir uyuşmazlık çıkarsa, bu ödemelerin neye dair yapıldığını ispatlamak gerekir.
Bir diğer önemli konu da yıllık kira artışı. Kanunen konut kiralarında TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Ancak bazı sözleşmelerde “her yıl %20 artar” gibi sabit oranlar yazıyor. Bu yasal değil. Taraflar anlaşıp daha az artış yapabilir ama üst sınırı aşamaz. Ticari kiralarda durum biraz daha esnektir; taraflar serbestçe oran belirleyebilir ama yine de aşırı fahiş artışlar sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
Depozito da burada karşımıza çıkar. En fazla üç aylık kira bedeli kadar depozito talep edilebilir. Bu para kiracıdan alınır ama özel bir vadeli hesaba yatırılması gerekir. Kiracı çıkarken taşınmazda bir zarar yoksa, depozito eksiksiz şekilde iade edilmelidir. “Ev boyanmadı, temizlenmedi” gibi bahanelerle haksız kesinti yapılması çok yaygındır. Bu yüzden depozito detayları da sözleşmeye net biçimde yazılmalı.
Ortak Alanlar, Onarım ve Sorumluluklar
Kiracı mısın, ev sahibi misin? Bu sorunun cevabı, hangi onarımı kimin yapacağı konusunda belirleyicidir. Küçük bakım ve kullanım giderleri genelde kiracıya aittir. Musluk arızası, ampul değişimi gibi basit işler senden beklenir. Ancak kombi bozulduysa, tesisat patladıysa, bu tür büyük arızalar mal sahibinin sorumluluğundadır. Bazı ev sahipleri tüm arızaları kiracının üstüne yıkmaya çalışır ama bu hukuken geçerli değildir. Sözleşmeye bu konuda ek madde yazılsa bile Borçlar Kanunu kiracıyı korur.
Aidatlar, yönetim giderleri, ortak kullanım alanlarının masrafları gibi konular da net olmalı. Özellikle apartman ya da site içindeki evlerde bu detaylar başta konuşulmazsa, her ay yeni bir sürpriz masrafla karşılaşman mümkün. Kim neyi öder, nereye kadar sorumludur, sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Ayrıca taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı da önemli. Konut olarak mı kiralanıyor, ofis mi olacak? Çünkü ticari faaliyette bulunan biri, apartman kurallarına aykırı hareket ederse sorun çıkabilir.
Bir yanıt yazın